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房地产预期均有望获得绝对和相对收益

2019年05月21日 栏目:法律

房地产:预期均有望获得绝对和相对收益事件:2月23日消息,国务院办公厅发布关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知。2月20日至2

房地产:预期均有望获得绝对和相对收益

事件:

2月23日消息,国务院办公厅发布关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知。

2月20日至24日一周,地产指数上涨约13%,上证综指上涨3.5%,地产指数大幅跑赢上证约9.5个百分点。其中,万科周涨幅9.2%,金地12%,保利地产9.2%,首开股份22%,苏宁环球17.6%,滨江集团22%,亿城股份15%。

点评:

近期地产股连续上涨,主要是行业利好政策和成交量回升共同推动的结果。

行业政策方面:2月21日上海市房管局称居住证满三年可买二套房;2月24日国务院要求推进户籍制度改革。

上海二套房旧政新解对市场是重大利好。其一是上海做为一线城市,政策变化对行业具有标杆作用,其二上海此次政策变动直指限购。目前市场需求主要是被政策强行压制,尤其是被限购政策限制。一旦限购政策松动,房地产市场需求将显着增多。当然,市场也在普遍担心“上海二套房政策”能否被允许执行?我们的观点是:无论是否被允许,他至少说明地方调整住房政策已是大势所趋,未来我们还将看到更多地方微调政策出台,我们甚至还可能看到一些全国政策出现调整。

户籍改革对三四线城市利好作用更大。①在我们不完全统计的47个限购城市中,除了15个副省级城市和4个直辖市外,有28个二三四线城市人口有可能满足申请常住户口的资格。28个城市中的二线省会城市城市可能会属于政策中提到的其他大城市之列,从而不是户籍制度改革鼓励对象。但表1中列示的12个三四线城市进行户籍制度改革的可能性就很大。也就是说这些城市的限购政策未来有很大突破空间。②户籍制度改革重点鼓励对象是三四线城市,对三四线城市城市化进程将带来积极推动作用,对这些城市房地产市场的长期发展都将非常有利。这对深耕三四线城市的地产商如荣盛发展、中南建设等将有更多正面影响。

成交量方面:14个重点一二城市成交量连续回升4周。其中北京上周成交量已达到11年周均成交量的152%,重庆上周成交量已达到11年周均的132%;南京达到155%;成都达到141%,厦门达到102%;苏州达到183%。近期成交量如此快速回升,我们认为主要原因是:①近两年楼市调控,成交量大量萎缩,积累了大量刚性需求,这些需求已到集中释放的时点;②近期各种放松地产调控的政策及解读,很大程度上改变了购房者对楼市的悲观预期;③一些楼盘价格的确出现较大幅度下降,或已达很多购房者预期。

我们认为长时间积累的刚需还有释放的空间,同时政策转好的预期也可能吸引更多非刚性需求者入市,因此,我们预计未来成交量仍有上行空间。

再次重申我们12年房地产投资观点:不同于10年和11年,12年地产股机会将是一轮持续时间较长的中期上升机会。不考虑短期波动影响,目前任何时点进入,预期在12年内均有望获得绝对和相对收益。配置上,建议重点关注全国和区域龙头,如万科、金地、首开股份等。

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